Zastanawiasz się, czy budowa domu na działce rolnej jest możliwa? Słusznie. Działki o charakterze rolnym cieszą się dużym zainteresowaniem. Zwykle znajdują się w atrakcyjnej wizualnie okolicy, a ich cena często jest niższa w porównaniu do gruntów przeznaczonych na cele budowlane.
Jeśli chcesz wybudować dom i rozważasz zakup działki rolnej, ten poradnik jest właśnie dla ciebie. Omówię w nim, co należy zrobić, by zmienić przeznaczenie gruntu z rolnego na budowlany. Dowiesz się również, w jakich sytuacjach przeprowadzenie procedury odrolnienia działki będzie utrudnione i czasochłonne, a może nawet niemożliwe.
Budowa domu na działce rolnej przez rolnika
Z założenia prawa wynika, że grunty rolne powinny służyć zgodnie z przeznaczeniem, czyli produkcji rolnej. Z tego powodu osobami uprawnionymi do budowy domu na działkach rolnych są przede wszystkim rolnicy indywidualni. Występują jednak pewne warunki – budynek mieszkalny musi stanowić część zabudowy zagrodowej. Poza tym:
- łączna powierzchnia całego gospodarstwa nie może przekraczać 300 ha;
- inwestor musi posiadać stosowne kwalifikacje rolnicze lub przynajmniej 5-letnie doświadczenie prowadzenia gospodarstwa rolnego;
- inwestor musi zamieszkiwać daną gminę od co najmniej 5 lat.
W opisanych powyżej sytuacjach rolnik nie musi wnosić o zmianę przeznaczenia gruntów rolnych.
Czy mogę kupić działkę rolną, nie będąc rolnikiem?
Obecnie do zakupu działki rolnej uprawnione są również osoby, które nie posiadają statusu rolnika, pod warunkiem, że powierzchnia gruntu jest mniejsza niż 1 ha. Trzeba jednak mieć na uwadze, że nie zawsze będzie można od razu kupić taką działkę. W przypadku gruntów o powierzchni od 30 do 99,9999 arów występuje prawo pierwokupu dla Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Jeśli interesuje cię zakup nieruchomości objętej prawem pierwokupu, możesz zawrzeć ze sprzedającym tzw. warunkową umowę sprzedaży i przesłać ją do KOWR. Instytucja ma miesiąc na skorzystanie z prawa pierwokupu. Jeśli tego nie zrobi, warunkowa sprzedaż pomiędzy inwestorem i sprzedającym może zostać sfinalizowana.
Budowa domu na działce rolnej. Odrolnienie działki
Budowa domu na działce rolnej wymaga zmiany przeznaczania gruntu i wyłączenie go z produkcji rolnej. W przeciwnym razie uzyskanie pozwolenia na budowę jest niemożliwe.
Zmiana MPZP i warunki zabudowy
Pierwszym krokiem jest sprawdzenie w gminie, czy zakupiona działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki plan występuje i wynika z niego, że działka ma charakter rolny, należy złożyć uzasadniony wniosek o zmianę przeznaczenia działki. Niestety urząd nie jest zobowiązany żadnym terminem odpowiedzi na złożony wniosek. W związku z tym procedura może się wydłużać. Pamiętaj, że nie musisz być właścicielem działki, żeby wystąpić o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Możesz go zatem sprawdzić jeszcze przed zakupem działki.
Jeśli z kolei nie ustanowiono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas trzeba wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja zostanie wydana jeśli spełnione będą warunki określone w artykule 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- działka ma dostęp do drogi publicznej;
- istnieje wystarczające dla zamierzenia budowlanego uzbrojenie terenu lub jest ono planowane;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Wyłączenie działki z produkcji rolnej
Kolejnym krokiem jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. W przypadku gleb klasy IV a, IV b, V i VI decyzję wydaje starostwo. Z kolei gleby wysokiej jakości, należące do klas (I-III) podlegają ochronie gruntów rolnych. Dlatego też, o ich wyłączenie z produkcji rolnej decyduje minister właściwy dla rozwoju wsi. Z tym krokiem wiąże się konieczność poniesienia opłat rocznych oraz należności za wyłączenie z produkcji rolnej.
Uzyskanie pozwolenia na budowę możliwe dopiero po zakończeniu opisanych powyżej procedur w pozytywny dla inwestora sposób.
