1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, potocznie – nowa ustawa deweloperska. Jakie zmiany w branży deweloperskiej wprowadzają przepisy?
Nowa ustawa deweloperska reguluje kilka istotnych kwestii, dotyczących między innymi środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców, zasady oraz tryb zawierania umów rezerwacyjnych, jak również tych dotyczących przeniesienia praw własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oprócz tego zawiera regulacje dotyczące zasad i trybu odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz z zasadami odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tej kwestii, a także determinuje zasady działania i odpowiedzialność Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Jednym z istotniejszych zapisów nowej ustawy deweloperskiej jest obowiązek opłacania składek przez deweloperów na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Celem gromadzenia środków w ramach tego funduszu jest zabezpieczanie wpłat dokonanych przez nabywców. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, zwroty na rzecz nabywców będą pokrywane właśnie z funduszu. Tak więc każdy deweloper będzie obowiązany do uiszczenia składki w wysokości 1% wartości wpłaty w przypadku otwartego rachunku powierniczego. Z kolei w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego będzie to 0,1% wartości wpłaty. Składkę trzeba będzie uiścić w ciągu 7 dni od dnia dokonania wpłaty przez nabywcę.
Umowa rezerwacyjna
Kwestią, której poświęcono uwagę, jest również umowa rezerwacyjna. W ramach takiej umowy nabywca najczęściej uiszcza opłatę rezerwacyjną, a deweloper wycofuje ofertę sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którym rezerwujący jest zainteresowany. Wedle nowych przepisów, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zamieszczonej w prospekcie informacyjnym. Natomiast sam prospekt informacyjny musi zostać przedstawiony nabywcy jeszcze przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub umowy deweloperskiej.
Opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi, jeżeli rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub jeżeli deweloper nie wywiązuje się z obowiązków w ramach umowy, lub dokonał zmian w prospekcie informacyjnym bez powiadomienia o tym rezerwującego.
Jak więc widać, deweloperzy nie będą mogli sami ustalać wysokości opłaty rezerwacyjnej, jak to było dotychczas. Zapis ten blokuje możliwość przedsprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Wypłata środków z rachunku powierniczego
Kolejnym obowiązkiem po stronie dewelopera jest konieczność otwarcia otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Należy go otworzyć w momencie sprzedaży, czyli już podpisania umowy rezerwacyjnej. W przypadku otwartego rachunku powierniczego, bank wypłaca deweloperowi środki po 30 dniach od dnia podpisania umowy deweloperskiej, jednak nie wcześniej niż po stwierdzeniu zakończenia konkretnego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Wysokość wypłaty szczegółowo precyzuje art. 16 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego bank wypłaca środki po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej w stanie wolnym od obciążeń i roszczeń ze strony osób trzecich. Wyjątkiem są obciążenia, na które nabywca wyraził zgodę.
Zapis spowoduje znaczne wydłużenie oczekiwania na wypłatę transz z poszczególnych etapów inwestycji. To może z kolei prowadzić do zachwiania płynności finansowej deweloperów.
Nowa ustawa deweloperska – nowe obowiązki
Bank upoważniony jest do przeprowadzenia kontroli zakończenia etapów przedsięwzięcia przed wypłatą środków. Kontroli mogą podlegać między innymi:
- posiadanie praw własności do nieruchomości, której dotyczy przedsięwzięcie;
- ewentualne postępowania restrukturyzacyjne i upadłościowe;
- pozwolenia na budowę lub fakt dokonania zgłoszenia budowy;
- planowanie przeznaczenia środków do wypłaty;
- terminowość opłacania zobowiązań podatkowych i ubezpieczeń społecznych i zdrowotnych;
- fakt uregulowania należności wobec wykonawców i podwykonawców.
Część z prowadzonych przez bank czynności kontrolnych będzie wykonywana na podstawie oświadczeń dewelopera. Szczegóły dotyczące kontroli prowadzonej przez bank w ramach wypłaty środków z rachunku powierniczego można znaleźć w art. 17 omawianej ustawy.
Protokół odbioru, wady, odstąpienie od umowy
Z odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego sporządzany jest protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lub odmowę odbioru w przypadku stwierdzenia istotnej wady. Deweloper ma 14 dni od dnia podpisania protokołu na przekazanie nabywcy informacji, czy wada została uznana, czy odmówiono uznania wady z podaniem przyczyny odmowy. Na usunięcie uznanej wady deweloper ma 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli mimo należytej staranności nie usunie wady, wówczas podaje inny termin jej usunięcia i przyczynę opóźnienia.
Jeżeli wady nadal nie zostaną usunięte lub deweloper nie poda nowego terminu, wówczas nabywca może usunąć je na koszt dewelopera. Natomiast jeśli nabywca podczas odbioru stwierdzi wadę, której deweloper nie będzie chciał uwzględnić w protokole, wówczas nabywca ma prawo odmówić odbioru. W przypadku uznania istotnej wady przez dewelopera, a po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady, nabywca ma prawo odstąpić od umowy.
Jak więc widać, istnieje dość spore ryzyko że transakcja nie zostanie sfinalizowana. Dla wielu deweloperów może to być powodem załamania stabilności finansowej.
Nowa ustawa deweloperska – deweloper vs. firma budująca domy na działce klienta
| DEWELOPER | FIRMA BUDUJĄCA DOMY NA DZIAŁCE KLIENTA | |
| dodatkowe koszty | obowiązkowa składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (1% lub 0,1% wpłaty nabywcy) | – |
| opłaty rezerwacyjne, zadatki, zaliczki | brak możliwości ustalania wysokości opłat przez dewelopera. Maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% wartości ceny nieruchomości | wysokość opłat ustalana przez firmę |
| zwrot opłat rezerwacyjnych | konieczny w przypadku, jeżeli nabywca nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej | brak ryzyka. Inwestor finansuje etapy inwestycji z pieniędzy, które już posiada |
| rachunek powierniczy | konieczność otwarcia rachunku przed zawarciem umowy | – |
| wypłata transz | dopiero po stwierdzeniu zakończenia konkretnego etapu, ograniczona czasowo. Wysokość wypłaty regulowana przez przepisy | płatność za konkretny etap budowy z góry lub od razu po zakończeniu |
| dodatkowe obowiązki | konieczność dokumentowania planowanych wydatków, braku zalegania z opłatami w US i ZUS itp., oświadczenia | – |
| odstąpienie od umowy | nabywca może odstąpić od umowy w przypadku bezskutecznego upływu terminu na usunięcie istotnej wady przedmiotu umowy | inny charakter inwestycji – klient uczestniczy we wszystkich etapach, brak ryzyka wystąpienia istotnych wad |
| ryzyko zaburzenia płynności finansowej | wysokie | brak ryzyka |
Źródło: Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
